房地产拍卖是房地产经由市场实现依法转让的一种方式。由于房地产不同于任何其他财产，所以房地产的转让除了遵循一般商品转让的法则外，最重要的是必须依照与房地产有关的法规进行。本章主要介绍房地产产权和与拍卖有关的房地产转让的基本搜集以及房地产在以拍卖为转让方式时所涉及到的价格评估等问题。
                 第一节  房地产的产权
房地产又称不动产，指土地及其定着物。房地产通常有以下三种形态：
   1.土地。可以指狭义的用于建筑的土地，指一幅空地，即无任何建筑物或其他随着物的地皮。
   2.房屋或其他建筑物、构筑物。房屋或其他建筑物、构筑物是不能脱离土地而独立存在的，但在特定情况下，可以单独地看待。
   3.土地与房屋或其他建筑物、构筑物作为一个密不可分的整体来看待，也就是大多数情况下所说的房地产。
     房屋或其他建筑物、构筑物，通常是指用于生产或生活的人工制造物。房屋是指有墙、顶、门窗等供人居住或作为生产储备等使用的建筑物。
     构筑物通常指水塔、烟囱、桥梁、道路、隧道、涵洞、水渠、水坎等人类直接内进行生产或生活的建筑物。
     房地产不同于其他任何财产，必须通过法律和专门的政府机构进行产权管理，由于房地产产权关系复杂，因而弄清房地产产权是依法进行房地产价格评估和拍卖的前提。
     房地产产权管理是房地产管理机关依照有关法律规定，查清产权来源，确认产权归属，依法进行土地、房屋权利登记，从而达到保护产权人合法权益，避免产权纠纷的目的。
我国现阶段房地产产权管理分为土地和房产二个部分：
第一、土地的所有权和使用权的概念
  一、土地所有权和使用权
   1.土地所有权是指土地所有权人在法律规定的范围内享有的占有、使用、收益、处分的权利。占有权是指土地的实际占领、控制的权利，使用权是指对土地实际利用的权利；收益权是指在土地上获得经济利益的权利；处分权是指所有者在法律允许的范围内对土地进行处置的权利。
     我国目前实行社会主义的土地公有制，即城市土地的国家所有和农村土地和农民集体所有制。
   2.土地使用权。土地使用权是指土地使用人根据法律、法规或者行政命令以及合同规定而取得的国有土地、集体所有土地的占有和使用的权利以及转让、出租的抵押的权利。
    土地使用权的取得依照国家法律的规定实行行政划拨和国有土地使用权出让双轨制，农村集体土地实行无偿使用制度。但不同方式取得的土地使用权具有不同的权利的义务。
  二、集体所有土地的征用和国有土地使用权的转让。
     (一)农村集体所有的土地除了由本集体经济组织和个人依法使用外，在国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业时可以依法由国家征用。集体所有土地经国家征用后土地所有权转为国家所有。集体所有土地目前除国家依法征用外暂无其他转让所有权的法律规定。
     (二)国有土地使用权可以经县以上土地管理部门批准划拨给单位和个人使用。国有土地使用权划拨分二种情况，一是国家依法征用农民集体所有土地后直接划拨；二是将单位或个人使用的国有土地收回并再次划拨。任何经划拨方式取得的国有土地使用权，使用人只有依法使用的权利，不可转让。
     (三)国家依法签订土地使用权出让合同，收取土地使用权出让金而出让的国有土地使用权、土地使用人（受让人）可以通过买卖等方式转让其土地使用权。
  三、国有土地使用权的抵押、出租等权力的设立终止。
     (一)通过出让方式取得的国有土地使用权可以在有关法律、法规和出让
合同规定的权利、义务范围内除了转让外还可以出租和抵押（担保）。
     (二)通过划拨方式取得的国有土地使用权可以在补交出让金、补签出让合同后获得转让、出租和抵押（担保）的权利。
     (三)通过出让方式取得的国有土地使用权有使用年限的限制：住宅用地为70年；工业用地为50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。
     土地使用年限期满后，如未申请续期，或申请续期未被批准，其土地使用权终止。土地使用权终止时，土地连同其上建筑物无偿无条件交回政府。如果申请续期获得批准，需重新签订出让合同，缴纳出让金。
  四、土地年有权、使用权的确定和确认
     (一)确定土地所有权，使用权的权限。国家土地所有权、集体土地所有权、国有土地使用权、农村集体所有土地建设用地使用权由县以上土地管理部门依照国有有关法律法规的规定分别进行确定。
     (二)确定和确认的程序。集体土地所有者、国有土地使用者必须向县级以上地方人民政府土地管理部门提出土地登记申请。集体所有土地由县级人民政府审核，并依照国家确定土地所有权的有关规定登记造册，核发《集体土地所有证》，确认所有权；单位和其依法使用的国有土地，由县级以上地方人民政府登记造册，核发《国有土地使用证》，确认使用权。
     (三)因征用、划拨而改变土地所有权、使用权或者因依法买卖、转让地上建筑物、附着物等而转移土地使用权，必须向县以上地方人民政府土地管理部门申请土地所有权，使用权变更登记，由县以上地方人民政府更换土地证书。
     (四)依出让方式取得的国有土地使用权及其转让、出租抵押等均应依法办理登记。
     土地证书式样由国家土地管理局统一制定。
     土地权利确定和确认的有关法律主要是国家  《土地管理法》、《森林法》、《草原法》、《渔业法》、《房地产管理法》及其实施细则、办法。各省、直辖市人大和政府也根据各自的情况制订了地产性法规和规章对土地的权利义务进行管理。
  第二、房屋产权
      房屋产权通常是指房屋的所有权，通过房屋产权登记、审核、确认、核发所有证等建立房屋的产权产籍，从而起到保护合法权益的作用。
    一、房屋产权的分类
        根据房屋产权的性质，通常划分为全民所有房产，即国有房产、集体房
产、私人房产（含私人共有房产），涉外房产和其他房产五大类。
        1.全民所有房产。全民所有房产又称国家房产或国有房产，在形式上分为国家专门机关（省市房产管理部门）管理的国家房产，比类房产又称直管房产；另一类为国家部门管理的房产（又称系统房产），直管房产和系统房产都是国有房产。
        国有房产可以依照法律或政府规章（命令）在国有经济部门或系统内部进行无偿调拨，由调入单位给调出单位适当的补偿，近年来也出现了国有单位之间进行房产的买卖。由于这种流动是在同系统国有单位之间进行的，因而不改变房屋国有产权的性质。自房屋产权制度改革以后，已有少量国有小商店等生产经营性房产和国有住宅出售给其他单位和个人，这些房产的产权就可以随之发生变化。
        2.集体所有房产。集体所有房产分为城市集体和农村集体经济组织所有房产，原则上，这类房产的产权归属于投资建设者或购置者，该房产在流通时除仍在集体经济组织之间外，通常会改变其产权性质，当政变其产权性质时，应当得到有关管理部门的批准。
        3.私人房产（含共有房产）。主要是农村农民和城市居民的住宅房屋，分为个人所有和数人共有两种形式。私人共有房产与集体房产不同，通常其处分只需要共有人之间达成一致意见见即可，而不需要任何管理部门的批准。但如果未经全体共有人同意其处分行为均为无效，同时每个权利主体也会因共有房产发生的懂事行为，负连带责任。还有一种不完全产权的私人房产，其权利与共有产权相似，如政府出售的优惠个人房产，因购买时规定在购入若干年后方可转让，或在转让前要付足房价等，这类房产就属于不完全产权的私人房产。
        4.涉外房产。涉外房产分为二类，一类是外国政府、政府机构在我国设立的办事机构建设或购置的房产；另一类是外国人私人住宅或外资企业（包括中外合资企业）在我国的房产，这些房产的产权有些受双方国家订立的有关条约的影响，有些受国家不同时期订立的有关外交文件的影响，产权关系比较复杂。要根据具体情况加以分析。
        5.其他房产。这类房产主要包括宗教房产、会馆房产、宗族房产，以及其他国家代管的房产，这类房产产权的处分除了国家房地产法规的影响外还受国家对该组织的某些政策的影响。
                  第二节  房地产拍卖价格评估
    科学合理地确定房地产的价格是成功地进行房地产拍卖的前提，本讲主要介绍一些与房地产拍卖价格有关的概念及其评估的方法。
    第一、房地产价格的概念
      一、房地产开放市场价格
    房地产开放市场价格又称为公平市场价格，简称市场价格。所谓开放市场价格是针对不开放或不公平的市场价格而言的，任何带有隐蔽性、垄断性、强迫性因素的评估或成交的价格都不算是开放的市场价格。
        所谓开放市场价格是指一宗房地产的评估（或成效）之间可以合理地获得的最好价格。通常，这一最好价格假设有以下几个条件：
        1.出售未完全自愿；
        2.买、卖双方都有一段了解房地产市场并达成交易的合理的时间；
        3.在该段时间内房地产市场保持平稳；
        4.房地产在销售中没有受到其他非市场或不正常因素的影响；
        5.不考虑购买者任何个人的特殊因素而附加的报价。
    开放市场价格是房地产估价或销售的基础，其他任何价格都与开放市场价格密切联系。
      二、拍卖底价、期望价、近售价
    房地产的拍卖是指在指定的时间、在拍卖主持人的主持下，兑投者举牌应价，最终由出价高者得。在市场走旺或拍卖房地产被看好时，由于竞投者竞争激烈，为了压倒对手，志在必得，往往故意抬价，因而拍卖在这种情况下往往最能抬高价格。但如果房地产市场下滑，买者买涨不买落，就会故意压价，使成交价低于正常的开放市场价。所以在淡市除了迫不得已一般不采用拍卖方式进行 房地产交易。
    底价是指卖家在交易之前确定的心目中的最低的成交价格，尤其是采用拍卖方式一般都事先确定好底价。由于底价是卖者心目中的最低价，所以严格加以保密，即使成交后也不透露。如果最后一个举牌人达不到底价，就不能成交。
     期望价是指卖方的拍卖之前确定的一个达成交易的满意价格。
     土地价格。在我国又称土地使用权价格，简称地价。评估地价时不论其上有无建筑物都可以将其看成单纯的土地。土地的价格与土地的使用条件有关，评估时要考虑影响地价的各种因素，包括地上建筑物的情况。但有时也可以将土地和建筑物分开而不考虑建筑物的情况。
     由于土地的条件不同，地价又分为生地地价，熟地地价、毛地地价等。建筑物价格。建筑物价格有时也称为房价，指不包含土地的纯建筑物的价格。对于旧的建筑物在时可按折旧重置价进行评估。
     房地产价格。有时也称为房价，是指把土地和建筑物看成一个密不可分的整体（房地合一）的价格，在评估时一般不将二者人开评估。
       第二、房地产价格评估的主要工作程序和内容
    房地产价格评估是一项复杂、细致的工作，不能有半点差错各和遗漏，其主要工作程序和内容如下：
        1.接受评估委托
    此阶段的工作任务主要有三项
        (1)弄清委估房地产是否可以评估，否则不能接受委托。
        (2)弄清委估房地产的基本情况
        (3)弄清估价的目的， 评估价格种类，估价时间、估价报告书交付日期使用币种等细节情况。
        2.制订评估计划和安排评估工作
    根据评估房地产项目的大小，难易程度，弄清各项评估工作的关系和顺序并作出妥善的安排，最合理地使用人、财、物并保证按时完成任务。
        3.进行现场勘察
        在较完整地了解了上述情况的基础上根据评估工作计划对评估对象要到现场予以查明，更充分地了解评估对象的外在条件和进一步证实其权利现状等。
        4.收集和整理有关资料
        收集影响评估对象价格的一般因素、区域因素、个别因素情况及有关市场交易实例资科，并对所收集的资料进行整理，整理的要点是：
        (1)辩别资料的真伪和偏差。
        (2)资料的整理和分析。
        5.选择评估方法进行价格试算
    经过上述工作以后根据所掌握的资料决定采用的方法并进行试算，通常应先用二种以上的方法，分别得出试算价格。
        6.决定评估价格出具评估报告
    将试算价格综合成一个初步价格再结合评估人员的经验和对市场趋势的看法决定出房地产的最终评估价格，并撰写和出具评估报告书。